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Die für das Wohnungseigentum typische Verbindung aus Gemeinschaft und Individualität schafft verschiedene Eigentumsarten: das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum (beziehungsweise das Teileigentum).
Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört das Grundstück, das den Ausgangspunkt der Gemeinschaft bildet, aber auch alle Gebäudeteile, die zwingend für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind wie das Dach, die Außenwände und sonstige tragende Wände, ferner die Heizungsanlage, ein Fahrstuhl, das Treppenhaus, eine Antennenanlage, Wasser-, Abwasser- und alle sonstigen Versorgungsleitungen.
Das Sondereigentum (bei nicht zu Wohnzwecken gedachten Räumen: Teileigentum) ist derjenige Bereich, der Ihnen allein gehört. Das ist Ihre Wohnung / Ihr Haus mit Ausnahme der dem Gemeinschaftseigentum unterfallenden Gebäudeteile.
Je weiter das gemeinschaftliche Eigentum reicht, desto mehr gemeinschaftliche Entscheidungen müssen getroffen werden und desto mehr Vorgaben und Beschränkungen können auf Sie zukommen, wenn die anderen Eigentümer anderer Meinung sind. Über Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, muss die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einstimmig entscheiden. In einigen Fällen genügen auch bestimmte qualifizierte Mehrheitsentscheidungen (z. B. bei der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung). Die Kosten für Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Die Verteilung dieser Kosten innerhalb der Gemeinschaft erfolgt dabei grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile bzw. den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung. Für bestimmte Betriebskosten und für bestimmte Kosten einzelner Instandhaltungs- und Baumaßnahmen können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss auch einen anderem Maßstab wählen, wobei teilweise qualifizierte Mehrheiten erforderlich sind. Für den einzelnen Eigentümer kann das dazu führen, dass er sich auch dann an den Kosten beteiligen muss, wenn er dagegen gestimmt hat.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stellt allerdings auch einen Weg zur Verfügung, gemeinschaftliches Eigentum einem Einzelnen zur ausschließlichen Nutzung an die Hand zu geben: das Sondernutzungsrecht. Wird Ihnen für etwas, was zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, können Sie gestalten und bestimmen, tragen allerdings die Kosten auch so, als wenn es Ihnen allein gehören würde. Das typische Beispiel ist die Gartenfläche vor und hinter Ihrem Reihenhaus. Sie ist als Bestandteil des Grundstücks gemeinschaftliches Eigentum, so dass die Gestaltung und die Nutzung an sich Gemeinschaftssache ist. Erhalten Sie ein Sondernutzungsrecht, gestalten und nutzen Sie allein. Wie weit Ihre Möglichkeiten reichen, hängt dann von dem konkreten Inhalt des Sondernutzungsrechtes ab.
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